公司治理、 CSR、 信用評等

誰在養地？來自建設公司與與壽險公司之典型事實分析

  • 王健安
2010年台灣不動產市場整體價格的大幅上漲，引發眾多課題之一為「到底誰該為此波不動產價格飆漲負責」，被歸責的主因之一是：「養地」現象，而養地現象又是導源於「政府標售精華區土地，財團頻出高價」的「領頭羊」效應；又這裡所謂的「財團」大致被歸納出兩類公司：一為營建產業的「建設公司」，另一為保險金融業的「壽險公司」。本篇研究主要係建在上述兩類公司財務報表相關「不動產」的會計資訊，透過「典型事實(stylized facts analysis)」的分析，讓數據呈現事實。 首先分析「建商」的養地現象。王健安(1997)曾針對寸土寸金的北市，為何還會出現多年未建空地之現象，提出解釋。他以「實質選擇權(Real Option)」的觀點來看都市空地的開發，開發者相當擁有一個沒有到期期限的美式買權(Call Option)，持有者可依市場景氣狀況選擇立即開發或延遲開發。當看好未來市場景氣時，現在可以暫不開發(等待選擇權)，甚至做低密度的使用(轉換選擇權)，例如：做停車場或公園綠地等，這樣的原理可以解釋部份所謂「都市黃金空地」的現象，例如：民國79年國泰人壽以高於當時區域一般平均水準的90萬元/每坪價格，標下1000多坪台北市南京東路商二的土地(張金鶚，陳明吉，鄧筱蓉與楊智元，2009)，此事件後來被歸咎為帶動國內房地產市場飆漲風潮主因之一，甚至引發無殼蝸牛夜宿忠孝東路的活動，如今，這塊土地在經歷長時間的「停車場階段」後，也已完成興建飯店。再如信義計劃區許多

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